北京：“曲高”并不“和寡”

　　對于普通人來說，說起“天價樓盤”，第一個反應很可能是大名鼎鼎的上海湯臣一品，當年11萬元／平方米的售價引起嘩然。

　　實際上，湯臣一品上市之初的營銷策略在今天看來十分失敗�，F如今，北京的天價豪宅們紛紛吸取了湯臣一品的教訓，營銷十分低調。

　　低調推廣與高調定位雖然華遠地產股份有限公司董事長任志強不時說出一些引起網民熱烈討論的言論，任志強本人也成為眾人熟知的人物，但這并沒有影響華遠公司在房地產市場上的開拓和發展。昆侖公寓，這座雙子大廈號稱京城在售樓盤巔峰的“奢適”地產，正是華遠公司的作品，10萬元／平方米的價格也確實配得上“巔峰”和“奢適”的名號。

　　不過，昆侖公寓的營銷宣傳遠沒有任志強本人那樣高調，或許昆侖公寓總共23套價值幾千萬的豪宅本身就不需要在大眾媒體上廣泛宣傳。在北京，昆侖公寓雖然已有3年矗立在燕莎區域的核心位置，但并不為普通北京人所熟知。

　　目前，23套昆侖公寓已經賣出了19套。昆侖公寓的銷售人員對前景表示樂觀，剩下的4套有希望在年內售罄。不過，記者發現，2006年末《北京青年報》曾經報道，當時昆侖公寓還剩下8套。也就是說，從2006年末至今，昆侖公寓一共售出了4套。這位銷售人員還介紹，北京唯一一處可以跟昆侖公寓比肩的高端地產銀泰中心柏悅府已經全部賣完。然而記者發現，雖然柏悅府在今年5月對外宣布該項目已售罄，但是該項目合伙人南方科學城發展股份有限公司在今年8月公布的一份關聯交易公告顯示，有6套柏悅居是以關聯交易的形式售出的。

　　可以說，這些天價豪宅雖然沒有“熱銷”，但還是不缺乏買主的。究竟是什么人購買了已經售出的19套昆侖公寓，開發商嚴格保密。昆侖公寓銷售人員介紹說，某種程度上，昆侖公寓的業主是個整體，私密性本身就是高端享受的一部分，現有業主中，金融、地產、IT界的商務人士占到了一半以上。

　　同樣，創下北京樓市開盤最高價的釣魚臺七號院也并不發愁沒有買家。這個坐落在玉淵潭北岸的項目均價6.5萬／平方米，最高7.2萬／平方米，超過了昆侖公寓和柏悅居的開盤價格。這個項目的前臺人員向記者介紹，每天前來問詢的人都不少于10人。記者在北京市房地產交易管理網上看到，釣魚臺七號院已有23套顯示“網上聯機備案”。

　　天價的理由翻開這些天價樓盤的宣傳冊，充斥著尊貴、奢華、高貴等字眼，這些或占據著商業區、使館區的核心位置，或擁有三環內極度稀缺的天然湖景，或坐擁奧運場館的壯美景觀。

　　事實上，開發商描繪的這些華麗府邸的實際成本并不足以支撐其“天價”。曾有業內人士經測算得出結論，北京頂級豪宅的成本最高也不會超過4萬元／平方米�？梢�，頂級豪宅的稅前利潤都接近100%，甚至更高。

　　幾乎每一個天價樓盤的銷售人員都試圖向記者強調，高端房地產項目與普通房地產項目之間存在顯著差別。“解決普通民眾的住房問題并不是高端地產的功能，”昆侖公寓的銷售經理許秦偉向記者介紹說，“昆侖公寓業主的購買動機與用途很多元，但可以肯定的是，購買如此高端的項目已經不是為了投資。”然而從實際情況看，天價豪宅的投資價值相當可觀。隨著普通房產價格的上漲，天價豪宅的價格也隨之水漲船高。2006年初，昆侖公寓上市的價格為6萬元／平方米，如今已經漲到了10萬元／平方米。

　　根據搜房網提供的數據，盤古大觀2007年9月的均價為3.6萬元／平方米，2009年8月的均價為7.8萬元／平方米；SOHO北京公館2004年上市之初的均價為3萬元／平方米，2009年8月的均價為4.5萬元／平方米，最高售價為6.7萬元／平方米。

　　實際上，不管是多么稀缺的資產，如果貶值也不會有人購買，天價豪宅的投資價值無疑是業主們購買的動力之一，這也正是豪宅開發商們樂觀的理由。“ 肯定不會跌，”SOHO北京公館的售樓人員對記者說。然而，高端地產也沒有理由在市場上漲時隨行就市，而在市場下跌時“絕世獨立”。隨著房地產行業泡沫的積累，高端地產的價格也并不是沒有調整的可能。正如學者秋風在一篇評論中寫到的：“在絕大部分時間，房價都在上漲，而且是畸形地上漲。唯一的問題是：這個世界上真的存在永遠畸形上漲的資產嗎？”