80多平方竟能變140多平方
野風(fēng)瓏園大玩“偷面積”游戲
三房兩廳中主臥次臥均為贈送,規(guī)劃局稱此涉嫌違章建筑
□本報記者 蔣敏華
一套建筑面積只有80多平方米的房子,竟能變成140多平方米的戶型。這個有些神奇的樓盤,就是最近開盤的野風(fēng)瓏園。野風(fēng)瓏園又是如何做到這一點呢?本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),開發(fā)商在這一魔術(shù)般的變化過程中,實際上是違規(guī)“偷面積”。對于購房者而言,這樣的房子存在一定的法律風(fēng)險。
躍層空間里變魔術(shù)
野風(fēng)瓏園是一個位于臨平的樓盤。7月19日,記者來到位于臨平紅豐南路上的售樓處,以購房者的名義向置業(yè)顧問了解,為何野風(fēng)瓏園的房子能變出這么多的面積出來。
野風(fēng)瓏園的戶型挑空層高達(dá)5.8米,大家都知道普通住宅的層高為2.9米,也就是說它相當(dāng)于普通住宅兩層的層高,其奧秘自然也就在這里。房子被分割成兩層,這樣一來面積自然就要增加很多。不過它并不同于LOFT,LOFT只算下面一層的面積,上面一層不算,但是野風(fēng)瓏園的面積并不是這樣計算得來。以89平方米的邊套為例,據(jù)置業(yè)顧問介紹,89平方米面積包含下層的客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過道等,同時還包括上層的客臥、主衛(wèi)和過道。
“我們這種戶型屬于躍層,很多面積都是贈送的,送完面積之后可達(dá)到145平方米,實際使用面積也有120多平方米。”置業(yè)顧問非常自豪地向記者介紹,很多購房者正是看中了野風(fēng)瓏園的這一賣點。記者在戶型圖上看到,下層的一個飄窗,一個陽臺,客廳的一部分,上層的一個次臥,一個主臥,一個飄窗,這些全都屬于贈送面積。
一般來說,高層住宅的頂層才會作為躍層來設(shè)計,可是像野風(fēng)瓏園這樣從一樓到頂樓全都是這種戶型,確實比較罕見。“這就是我們牛的地方。很多開發(fā)商都批不出來,都來向我們?nèi)〗?jīng)。”置業(yè)顧問頗為得意地說。
規(guī)劃驗收大有講究
“規(guī)劃的建筑面積是89平方米,你們的實際面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超標(biāo)了,驗收時能順利過關(guān)嗎?”記者聽完置業(yè)顧問的介紹之后,提出了這一疑問。
“這個問題根本就難不倒我們。我們是按照89平方米面積去向規(guī)劃局報批的,房子建造過程中自然也要遵照這個規(guī)劃。驗收的時候,那些贈送面積的部分,主要是上層的主臥、次臥等,都是鏤空的,這就跟規(guī)劃完全相符了。驗收通過之后,就可以將主臥和次臥造起來。”置業(yè)顧問表示,這個問題根本不需要購房者擔(dān)心,他們完全可以搞定。
置業(yè)顧問還向記者表示,通過驗收之后,他們會幫業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)一施工,以保證美觀和安全:“簽訂購房協(xié)議之后,我們會跟購房者再簽訂一份補充協(xié)議,統(tǒng)一施工。購房者需額外支付2萬元費用。”
如此一來,一套房產(chǎn)證上面積僅為89平方米的小房,就變成了實際建筑面積多達(dá)140多平方米的大房。這套房子的下層是廚房、餐廳、客廳,上層則是三房(主臥、次臥、客臥),其中主臥、次臥均為贈送面積。
偷了面積提了價格
要是真如置業(yè)顧問所言,買一套89平方米的房子卻擁有140多平方米的面積,站在購房者的角度這肯定是一樁十分劃得來的買賣。但是,果真有這樣的餡餅嗎?
開發(fā)商贈送給購房者的面積,事實上并不是白送的。關(guān)于房子的價格,記者和置業(yè)顧問展開了一段討論。野風(fēng)瓏園的單價1.5萬元/平方米左右(優(yōu)惠后1.3萬元/平方米左右),如果把贈送的面積算上去,得出的單價為9000元/平方米左右。記者發(fā)現(xiàn),這個價格其實算不上很實惠,因為周邊1萬元/平方米的普通住宅也能找得到。也就是說,由于開發(fā)商“偷”到了面積之后,售價也相應(yīng)提高了,贈送面積也是要算錢的。對購房者而言,這筆賬要算算清楚,除非你特別喜歡躍層戶型。
當(dāng)然,僅從價格上看,野風(fēng)瓏園費這么一番勁,看上去也沒占多少便宜。假如直接做成普通住宅,一套房子就能做成兩套了,即便單價1萬元/平方米,銷售額應(yīng)該不會比現(xiàn)在這樣低。記者從余杭規(guī)劃分局了解到,如果野風(fēng)瓏園這樣做的話,容積率就達(dá)不到規(guī)劃要求了。也就是說,開發(fā)商是在容積率允許的情況下,造出躍層戶型以實現(xiàn)效益最大化。
法律風(fēng)險須細(xì)思量
開發(fā)商向購房者承諾贈送面積,這里面其實是存在很大法律風(fēng)險的。法律保護(hù)的只是產(chǎn)權(quán)證上的面積。
“其實從來就沒有贈送面積一說,這都是開發(fā)商自己提出來的概念,法律上根本就沒有。”余杭規(guī)劃分局規(guī)劃管理科的范科長告訴記者,贈送面積并不受法律保護(hù)。如果在規(guī)劃之外加建,就屬于違章建筑。
范科長向記者介紹,野風(fēng)瓏園是在去年通過規(guī)劃審批的。“要是按照現(xiàn)在的規(guī)定,野風(fēng)瓏園這種躍層肯定是通不過的,很容易‘偷面積’。但當(dāng)時的規(guī)定尚不是很嚴(yán)格,所以就通過了。”范科長說,通過審批并不意味著開發(fā)商可以根據(jù)自己的意愿隨意建,要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求。如果規(guī)劃的建筑面積是89平方米,最后卻建成了140多平方米,那肯定是不能通過驗收的。
但是真如開發(fā)商置業(yè)顧問說的那樣,等驗收通過之后再根據(jù)業(yè)主的意愿進(jìn)行施工,范科長坦言這不是規(guī)劃部門的管理職責(zé)。“如果是那樣的話,那就是違章建筑,應(yīng)該由城管部門依法拆除。”也就是說,上層的主臥和次臥,其實都是違章建筑。當(dāng)然,有關(guān)部門要查處的話,必須要等到違法事實的發(fā)生。
也就是說,雖然開發(fā)商答應(yīng)會統(tǒng)一施工,還簽訂了協(xié)議,幫業(yè)主變出一些空間來,但是這能否順利實現(xiàn)還是個未知數(shù)。能不能施工,施工完了會不會遭到拆除,這些都不是由開發(fā)商說了算。此外,今后一旦房屋拆遷,拆遷賠償?shù)脑捯彩侵徽J(rèn)房產(chǎn)證上的面積,如此一來就有可能吃大虧。
■記者手記
開發(fā)商“偷”面積
為何如此
理直氣壯
如果“偷”面積只是一種營銷手段,并不違反任何法律法規(guī),那么一個愿打一個愿挨,那也未嘗不可。只要事先說個明白,倒也不能指責(zé)誰。可問題是此種行為違反了法律,必然會產(chǎn)生一些法律后果。
違法的事情,開發(fā)商為何還能如此理直氣壯?有的開發(fā)商認(rèn)為其初衷是好的,是為了贈送給購房者更多面積,是一種善舉。但是仔細(xì)想來,這種說法根本經(jīng)不起推敲。就比如野風(fēng)瓏園,贈送部分的價格已經(jīng)加到銷售面積當(dāng)中去了。這能說是免費贈送嗎?如果有哪個開發(fā)商信口雌黃說算贈送的話,那真是欺負(fù)購房者算術(shù)學(xué)得差。
開發(fā)商“偷”面積,多數(shù)情況下是出于無奈,有的受容積率限制,有的受“7090”政策限制,還有的想控制房產(chǎn)證上的面積以便省稅。不管出于何種目的,你要是認(rèn)為開發(fā)商的出發(fā)點是為了購房者著想,那就大錯特錯了。
法不責(zé)眾,這是開發(fā)商理直氣壯“偷”面積的一大原因。有的開發(fā)商就認(rèn)為,這種“偷”面積的行為在樓市中較為普遍,況且日后改造大多是在自家房間內(nèi)進(jìn)行,管理部門不太會嚴(yán)格執(zhí)法。如果真是這種心理作祟的話,那么管理部門也該好好反省了。執(zhí)法不嚴(yán)帶來的后果就是淪喪法律權(quán)威,進(jìn)而喪失社會公正。明明這種行為與法律法規(guī)相抵觸,卻睜一只眼閉一只眼,那么這個行業(yè)的正常秩序就會受到巨大沖擊。
一件事情的發(fā)生,對自己是有利還是有害,會不會引發(fā)法律后果,這是一個成熟的社會公民必須要考慮的。也只有這樣,才能在任何時候盡可能保護(hù)自身利益。