“中介吃差價”引來法律糾紛

　　上海一套7平方米的房子，兩天“漲”44萬元

　　孔遒威 中國青年報·中青在線記者 王燁捷　　來源：中國青年報　　( 2018年04月17日 06 版)

　　一套7平方米的小房子，被中介以130萬元的價格賣給了王先生。但在王先生與房主簽約時，他才發現，這套房子房主原本只賣86萬元。王先生與房主簽約的時間，距離中介與房主“簽下”房子的時間，僅過去了兩天。

　　中國青年報·中青在線記者日前從上海市第二中級人民法院民二庭獲悉，針對上述案件，二審法院維持了一審判決，要求房產中介返還購房者王先生房屋差價共計363974元。

　　2016年8月30日，王先生和房屋中介公司簽訂了《上海市公有承租權轉讓定金合同協議書》，約定由王先生以凈付款130萬元的價格購買一套位于上海重慶北路上的二層亭子間房屋的承租權。這類房屋因為沒有正式產權，屬公房性質，因此只能進行承租權的買賣。

　　合同簽訂后，王先生依約支付了125萬元房款。隨后，中介方讓王先生與房屋承租權人王女士面對面坐下來簽訂《上海市公有住房承租權轉讓合同》。與轉讓人王女士碰面后，王先生發現，合同約定的確實轉讓價格僅為86萬元。

　　這比王先生此前簽訂的定金合同上130萬元的轉讓價格便宜了44萬元。因此，王先生上訴到法院，要求中介方退還其已經支付的125萬元中的差價39萬元。王先生表示，愿意支付原定購房款的2%中介費2.6萬元，以及26元交易手續費。

　　但中介方卻認為，己方此前已有一名工作人員在8月28日，也就是與王先生簽訂定金合同前兩天，以支付5萬元定金的方式，向王女士購買了系爭房屋的承租權，約定到手價人民幣86萬元。因此，中介方認為，在這一過程中，中介公司已經不再是居間服務提供方，而直接成為“賣房人”。

　　“中介覺得自己付了5萬元定金給賣房人，自己就成為權利人。但我們認為，沒有進行過戶手續的，都不能算。”上海市第二中級人民法院民二庭庭長彭程介紹，這是一起典型的中介方“背靠背”交易從而賺取巨額差價的案子，這一案件的典型性在于，在實際操作中，很多小中介公司都存在“吃差價”行為，“明明知道有買家對房子有興趣，也能接受高價，(中介)就先自己把房子付定金‘吃’下來，再高價轉賣。”

　　彭程告訴記者，實際上一路打官司一直打到中級人民法院的“中介吃差價”案子很少。一方面，一些大型的、具有專業法務的中介會在一開始就直接對房產進行過戶，之后再銷售房產，在這種情況下，消費者維權困難;另一方面，很多消費者簽合同時并未注意到上述細節問題，沒有維權意識。

　　“很多人在自己的心理價位買了房子，并且房子后來價格看漲，也就沒有再考慮打官司。”彭程說。

　　上海市第二中級人民法院民二庭法官助理張末然提醒公眾，通過中介公司購買二手房，一定要買賣雙方當事人“見面交易”。簽訂居間合同時，雙方當事人必須悉數到場，并要求權利人本人簽字。權利人本人沒有當場的，要出具依法合規的委托書。

　　張末然建議，消費者在買賣二手房過程中，從看房、商談到簽訂合同時，盡量養成錄音、錄像的習慣，以備未來維權之需。

　　上海國巨律師事務所合伙人、律師霍子健長期從事房地產交易相關的法律咨詢服務，他告訴記者，除了上述權利主張獲法院支持的案例外，還有很多消費者吃了中介的虧，且維權困難。

　　比如，曾有賣房人圖一時方便或省事，與房屋中介簽訂的并非《居間服務合同》，而是《房屋買賣合同》，且中介還支付了很小一筆“定金”。但依據洽談內容，雙方實際仍是居間服務關系，賣房人主觀上仍然只是委托中介介紹買房人，并不是直接賣給中介。

　　但中介卻利用雙方簽訂的《房屋買賣合同》，以房屋所有人的身份將房屋轉賣從而獲得相應差價。因賣房人與中介簽訂的是《商品房買賣合同》，所以導致從表面看中介確定已成為房屋所有人，有權自行進行買賣并獲取房款。這個時候，賣房人應當主張中介并非房屋所有人，即雙方雖簽署的是買賣合同但實際為居間服務關系，但賣房人需要為此充分舉證。