目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的重大問題是房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。從理論上來說，房地產(chǎn)稅費(fèi)體制能夠有效地解決這個(gè)問題。但現(xiàn)實(shí)恰恰相反，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)體制甚至是造成高房?jī)r(jià)的根源之一。
我國(guó)現(xiàn)有的12項(xiàng)房地產(chǎn)稅收基本上都是地稅稅種，至于房地產(chǎn)收費(fèi)，更完全由地方政府及其相關(guān)部門自行負(fù)責(zé)。而稅種的稅率和收費(fèi)的費(fèi)率，基本都是以房?jī)r(jià)作為計(jì)量基礎(chǔ)。顯然，作為房地產(chǎn)稅費(fèi)收入的主體，地方政府在房?jī)r(jià)上漲的過程中是直接受益者，這就使得他們很難有保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的動(dòng)力。而且，居高不下的房地產(chǎn)稅費(fèi)，也在一定程度上助推房?jī)r(jià)的上漲。
完善的房地產(chǎn)稅費(fèi)體制應(yīng)該實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入目標(biāo)、社會(huì)公平目標(biāo)和持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的統(tǒng)一。現(xiàn)有體制的不足在于，它只滿足了第一個(gè)目標(biāo)，而忽視了其他兩項(xiàng)目標(biāo)，導(dǎo)致形成了地方政府只顧自身收入增加而忘記提供公共產(chǎn)品責(zé)任的片面傾向。筆者認(rèn)為，對(duì)我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)體制進(jìn)行改革迫在眉睫，必須建立一種“國(guó)地合理分權(quán)、稅費(fèi)合理分工、稅費(fèi)依法確立、運(yùn)作嚴(yán)格審計(jì)”的新型房地產(chǎn)稅費(fèi)體制。
首先，要對(duì)中央和地方在房地產(chǎn)稅費(fèi)體制上的權(quán)限重新合理劃分。
目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)體制加劇了房?jī)r(jià)的上漲，受益的是地方政府，而受損的是中央政府，這使得中央與地方在解決房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)度上并不完全一致。在目前高房?jī)r(jià)的壓力下，依然將中央政府排斥于房地產(chǎn)稅費(fèi)收入之外，并不符合我國(guó)國(guó)情。筆者認(rèn)為，初步解決方案是將土地增值稅轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家與地方的共享稅。
此外，還要改變目前“中央決策、地方執(zhí)行”的稅費(fèi)形成機(jī)制，因?yàn)檫@種機(jī)制將房地產(chǎn)稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)指向了中央政府，而將收益劃歸地方政府。應(yīng)當(dāng)讓地方政府自行決策大部分稅費(fèi)，但中央政府保留審查權(quán)和變更權(quán)，將中央政府轉(zhuǎn)變?yōu)榇韲?guó)民監(jiān)督和否決地方政府房地產(chǎn)稅費(fèi)決策的機(jī)構(gòu)。
其次，要稅費(fèi)合理分工。
西方財(cái)政學(xué)在理論上將“稅”界定在政府提供純公共產(chǎn)品的領(lǐng)域，而將“費(fèi)”界定在政府提供準(zhǔn)公共產(chǎn)品的領(lǐng)域。我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)體制的目標(biāo)之一就是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，即實(shí)現(xiàn)“住有所居”。然而，住房并不是完全的公共產(chǎn)品，試圖將所有的房地產(chǎn)收費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅的設(shè)想從理論上也站不住腳。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)行稅費(fèi)合理分工是必然的選擇。筆者建議，應(yīng)將耕地占用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅合并為城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)，并作為城市維護(hù)建設(shè)的基本費(fèi)用來源。
再次，要對(duì)稅費(fèi)依法確立。
收稅是為了提供公共產(chǎn)品，收費(fèi)是為了提供準(zhǔn)公共產(chǎn)品，兩者針對(duì)的對(duì)象都是公眾，因此公眾必然要擁有發(fā)言權(quán)。但目前存在著政府擅自確立所謂公共產(chǎn)品或準(zhǔn)公共產(chǎn)品的傾向，其實(shí)質(zhì)是一些政府部門謀求自身利益的路徑，這會(huì)造成真正的公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品沒有得到提供，而實(shí)質(zhì)的非公共產(chǎn)品卻以“公共”之名，在政府壟斷的條件下，國(guó)民花費(fèi)高價(jià)使用。
因此，必須對(duì)沒有經(jīng)過法律程序設(shè)立的房地產(chǎn)稅費(fèi)給予法律制裁。這有賴于將地方立法權(quán)真正落實(shí)到有立法權(quán)的地方人大，而地方稅作為地方立法的重要內(nèi)容，也應(yīng)交由地方人大確立。在這個(gè)基礎(chǔ)上，設(shè)立房地產(chǎn)稅費(fèi)，特別是房地產(chǎn)費(fèi)的立法依據(jù)檢查制度，并將這項(xiàng)制度作為地方人大的重要工作制度。凡是群眾舉報(bào)不合法的房地產(chǎn)稅費(fèi)，一律要經(jīng)過地方人大檢查；凡是經(jīng)過依法確立的房地產(chǎn)稅費(fèi)，由人大進(jìn)行公告，從而確立其合法性。
最后，要對(duì)稅費(fèi)收繳進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)。
現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)體制在運(yùn)作方面的不足非常明顯。特別是在房地產(chǎn)收費(fèi)的運(yùn)作上，已成為腐敗滋生的重要領(lǐng)域。
筆者建議，應(yīng)將審計(jì)和法律責(zé)任結(jié)合起來。一是對(duì)地方房地產(chǎn)稅費(fèi)實(shí)施中央審計(jì)，這樣就能避免地方保護(hù)主義的干擾；二是對(duì)于審計(jì)結(jié)果，由審計(jì)部門將情況通報(bào)給最高檢察院和當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民檢察院，由后者提起公訴，以避免僅僅依靠違規(guī)單位的行政上級(jí)自行解決；三是對(duì)違規(guī)的房地產(chǎn)收費(fèi)，由審計(jì)部門提請(qǐng)地方人大進(jìn)行立法程序檢查，檢查結(jié)果須向社會(huì)公示，并追究相關(guān)法律責(zé)任；四是審計(jì)部門要公示審計(jì)結(jié)果，違規(guī)違法部門必須進(jìn)行嚴(yán)格整改，并隨時(shí)接受再審計(jì)。（作者供職于北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，系本報(bào)研究院地產(chǎn)稅費(fèi)改革課題組成員）