本市新建普通住房成交均價(jià)走勢(shì)圖
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月本市新建普通住房成交均價(jià)為13623元/平方米，比去年全年均價(jià)（14847元/平方米，即今年北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)）下降8.2%。從最近幾個(gè)月的走勢(shì)來(lái)看，本市新建普通住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢(shì)。
特點(diǎn)1
全市房?jī)r(jià)“內(nèi)穩(wěn)外降”
7月本市新建商品住房成交均價(jià)為22690元/平方米，環(huán)比上漲9.8%。北京市房協(xié)稱，均價(jià)上漲主要是受中心城區(qū)成交比重上升的結(jié)構(gòu)性因素影響。當(dāng)月有銷售記錄的新建商品住房項(xiàng)目共有170個(gè)，其中7個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格環(huán)比下降，161個(gè)持平，合計(jì)占98.8%，兩個(gè)價(jià)格上漲項(xiàng)目均為熱銷項(xiàng)目尾盤(pán)。7月新批商品住房預(yù)售項(xiàng)目15個(gè)，其中5個(gè)報(bào)價(jià)低于前期或周邊，10個(gè)持平。
北京市房協(xié)稱，7月新建商品住房?jī)r(jià)格波動(dòng)明顯，呈現(xiàn)出多個(gè)特點(diǎn)：在方式上，由新批項(xiàng)目“低價(jià)入市”為主，轉(zhuǎn)向新批項(xiàng)目“低價(jià)入市”、在售項(xiàng)目“降價(jià)促銷”并存的局面。如大興區(qū)在售項(xiàng)目旭輝御府推出100套特價(jià)房，售價(jià)由23942元/平方米下調(diào)至19665元/平方米，降幅17.9%，很快售罄后，近期又推出50套特價(jià)房。通州區(qū)珠江拉維小鎮(zhèn)等項(xiàng)目也推出特價(jià)房，目前認(rèn)購(gòu)活躍。
在區(qū)位上，7月房市呈現(xiàn)“內(nèi)穩(wěn)外降”格局，中心城區(qū)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，發(fā)展新區(qū)出現(xiàn)松動(dòng)。7月推出特價(jià)房的新建項(xiàng)目均在發(fā)展新區(qū)。二手住房?jī)r(jià)格走勢(shì)與新房基本一致，中心城區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比持平，發(fā)展新區(qū)下降，其中大興、順義降幅在5%左右。
在主體上，新政后主動(dòng)調(diào)整新上市項(xiàng)目?jī)r(jià)格的基本上為大型房企，7月部分中小企業(yè)也開(kāi)始順勢(shì)而為“降價(jià)換量”。此外，從戶型看，降價(jià)的項(xiàng)目均為大戶型。
特點(diǎn)2
成交兩端熱中間冷
7月份中心城區(qū)住房成交量呈上升趨勢(shì)，發(fā)展新區(qū)則回落明顯。城六區(qū)新建商品住房、二手房分別成交2041套、4986套，環(huán)比增長(zhǎng)16.7%和14.1%；發(fā)展新區(qū)新建商品住房成交2447套，環(huán)比減少21%，二手房基本穩(wěn)定。
北京市房協(xié)相關(guān)人士認(rèn)為，成交量結(jié)構(gòu)變化的原因，一是投機(jī)、投資性購(gòu)房需求得到有效抑制后，自住需求向兩端流動(dòng)，部分打算改善住房條件的發(fā)展新區(qū)居民向中心城區(qū)回流，部分有剛性需求的購(gòu)房者由于購(gòu)買(mǎi)力不足轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊區(qū)縣。此外，中心城區(qū)住房資源具有稀缺性，保值功能強(qiáng)，在總體成交回落的情況下，更容易受市場(chǎng)青睞。
受上述因素影響，7月房市繼續(xù)保持“兩端熱、中間冷”的態(tài)勢(shì)，單價(jià)在4萬(wàn)元左右的公園1872、西山壹號(hào)院項(xiàng)目上市均為248套，認(rèn)購(gòu)率達(dá)70%以上。單價(jià)在1萬(wàn)元左右的樂(lè)匯家園、長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目銷售率近100%。而單價(jià)在2-3萬(wàn)元的金地仰山、清水灣家園和天潤(rùn)福熙大道，上市以來(lái)簽約率僅為13.9%、3%和4.9%。
特點(diǎn)3
商業(yè)用房增3.3倍
7月份，本市首次購(gòu)房比重達(dá)88%，比“國(guó)十條”出臺(tái)前的去年4月份高出13個(gè)百分點(diǎn)，限購(gòu)達(dá)到了限制投資性需求的效果。
7月份本市商品房新增供應(yīng)總體平穩(wěn)，但住房與商業(yè)辦公用房分化明顯。7月本市商品房新增供應(yīng)245.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1.4%。其中商品住房72.7萬(wàn)平方米、5315套，套數(shù)環(huán)比減少61.4%；保障性住房9.4萬(wàn)平方米、1117套，環(huán)比減少57.7%；商業(yè)辦公用房139.4萬(wàn)平方米，環(huán)比激增3.3倍，接近歷史最高水平。北京市房協(xié)分析，這主要是在當(dāng)前住宅需求受到抑制的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)加快非住宅供應(yīng)和銷售以回籠資金。
■預(yù)測(cè)分析
有望形成以價(jià)換量
北京市房協(xié)相關(guān)人士認(rèn)為，本市房地產(chǎn)調(diào)控政策綜合效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，住房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入“由量變到價(jià)變”的關(guān)鍵期，隨著各項(xiàng)政策措施的進(jìn)一步落實(shí)，未來(lái)幾個(gè)月有望形成“降價(jià)換量”的整體格局。
該人士同時(shí)指出，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)還不牢固，通脹預(yù)期依然比較強(qiáng)烈，而且可能會(huì)在今后數(shù)月內(nèi)保持高位運(yùn)行。如果不出意外，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的首要目標(biāo)仍然是抑制通脹。另外，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效制度性安排還在程序或調(diào)研過(guò)程中（如土地法、房地產(chǎn)法、房產(chǎn)稅等），直接影響或改變房地產(chǎn)發(fā)展模式的根本性制度還未出臺(tái)。該人士認(rèn)為，調(diào)控政策一旦松動(dòng)，市場(chǎng)極有可能再現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。本市現(xiàn)階段重點(diǎn)，應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松。
本版采寫(xiě)本報(bào)記者孫雪梅
