“金九銀十”一直是樓市當中不變的定律。九、十月份的樓市因為推盤量的增加，成交量也會有所放大，在量的刺激之下，房價也極易被抬高，因而樓市多年來形成了“金九銀十”之說。
今年樓市的“金九銀十”一直被質疑，因為樓市的調控加劇，不但限購向二三線城市轉移，限價又應市而出。樓市的表象呈現(xiàn)的是打折促銷，開發(fā)商的壓力空前緊張，但實際的市場呈現(xiàn)的是房子依舊賣得火，房價沒見什么變化，樓市讓人暈頭轉向。市場的真相究竟是什么？本報記者的深入采訪與剖析，但愿會讓購房者真正了解市場，有自己的答案。
“金九”被質疑
根據(jù)網上房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到9月17日，整個青島市新房成交數(shù)量僅為1694套。
而這種慘淡不僅在青島，據(jù)報道，整個9月上旬北京樓市簽約量僅為3906套，同比下降60%。同2009年同期的15879套相比，下降了75%，為近三年來最慘淡“金九”開局。
樓市“金九”以慘淡開場，從第一周成交量可以看出，9月3日-10日，青島市新房共成交1910套，其中住宅成交量環(huán)比下降了28%，而剛剛過去的一周，即9月11日-17日，全市新房成交1444套，其中國住宅成交環(huán)比下降了24%，這已經是進入九月份以來一周住宅成交量連續(xù)兩次跌幅超過20%了。
如此低得成交量對于開發(fā)商而言，期盼已久的“金九銀十”顯然沒能迎來“開門紅”。
島城地產界人士龍江告訴記者，近期確實有部分樓盤銷售比較好，但是僅是個案，這些樓盤要么地段、要么品牌、要么產品、要么價格上極具優(yōu)勢，大部分樓盤銷售變得更加艱難。
從目前市場反應來看，除了萬科藍山、遠洋風景等少數(shù)樓盤外，大多數(shù)樓盤銷售均不甚理想。另外，蓄客也成為一個頭痛的問題，很多樓盤受限于蓄客不足，蓄客時間延長，開盤時間延遲。從而也反映出了嚴峻的市場形勢。
“打折風”漸起
北京8月開盤的樓盤數(shù)量為36個。加上在售樓盤，打折樓盤數(shù)量增加了42個，共有110個項目出現(xiàn)不同程度的打折優(yōu)惠。
成都市場正在進行打折促銷的樓盤已達96家，其中，主城區(qū)折扣高達5%以上樓盤達到了24家，郊區(qū)折扣5%以上的樓盤達到了20家。
南京樓市打折促銷力度不斷加大。以往一兩個點的優(yōu)惠被逐漸加大到了五六個點，有的甚至給出了9折以下優(yōu)惠。據(jù)統(tǒng)計8月南京有68家樓盤給出優(yōu)惠，送面積、送車位，甚至為二套房客戶墊首付。
而據(jù)本報不完全統(tǒng)計，目前島城盡管推出特價房的項目并不多，目前只有青山綠水在推出50套特價房備受追捧，不到一周時間售罄，本周繼續(xù)加推特價房源外，幾乎所有的樓盤都有優(yōu)惠，如遠洋風景，除贈送精裝車位外，還可再享受單套總價10萬的優(yōu)惠。另外，還有許多樓盤分別推出按揭97折、一次性付款95折的優(yōu)惠政策。而與此同時，不少樓盤推出了五千抵兩萬，一萬抵三萬，兩房減1萬、三房減2萬等不同程度的優(yōu)惠。
真降還是“假摔”
面對洶涌而至的樓市打折潮，購房者不禁要問，這是真降，還是房價的“假摔”。
對此，龍江告訴記者，他們一般都不提“降價”一詞，而是說真優(yōu)惠還是假優(yōu)惠，從目前一些樓盤的反應來看，目前市場已經到了用房子換票子的時候了。但是，除了個別一些新開的樓盤的確已經進入真優(yōu)惠階段外，大部分樓盤特別是一些老項目的優(yōu)惠還只能算是毛毛雨。
到底哪些項目真正進入了優(yōu)惠階段呢？龍江認為從價格上看，當前一些新開的樓盤確實是真優(yōu)惠，如前段時間開盤的遠洋風景，盡管開發(fā)商報出的均價是每平方米19000元，但實際上，加上開發(fā)商折扣和贈送的車位價，折算下來，最終房子每平方米的價格還不到18000元。“遠洋七千多元拿地，加上配套費用、資金運營費用、設計費用以及人員費用，這個價格開發(fā)商基本上微利。”龍江如此分析。
同時，龍江也認為，目前在全國限購城市當中，青島的樓市成交總體形勢還算不錯的，所以現(xiàn)在也還沒有完全到真正優(yōu)惠的時候，如果過了“金九銀十”之后，市場還沒有出現(xiàn)開發(fā)商預期的效果，那么，真正的大優(yōu)惠就要開始了。
龍江告訴記者，打折能否帶動成交量取決于兩點：一是不是真正的打折？二是打折后的價格是不是貼近消費者的心理價位？如果以上兩點都是肯定的，那么必能帶動成交量的上升。而現(xiàn)在，“大部分已經在售的項目都不敢加大優(yōu)惠幅度，怕引起前期業(yè)主糾紛，只有少數(shù)新盤因為沒有可比性，所以敢大膽優(yōu)惠”。(記者 鞠培霞)
