近期廣州、上海等一線城市房價跳水的消息甚囂塵上，有的降幅甚至超過30%。面對一線城市的大幅降價，二線城市西安也在樓市銷售的傳統旺季“金九銀十”慘淡收官。

　　西安市房產信息中心科長陳致澎稱，今年三季度西安商品房市場銷售面積雖然環比小幅上漲，但同比去年下降明顯，降幅近兩成，住宅銷量環比降幅達到了24.81%。陳致澎說，三季度，房地產調控政策從緊取向沒有發生變化，但節奏趨于平緩，加息、提高存款準備金率等貨幣政策收緊步伐放緩。另外，從全國各主要城市至西安的保障房開發力度持續加大，對于深化房地產市場調控的效果正逐步顯現。

　　市場需求呈現集體觀望

　　隨著一線城市房企降價，西安樓市各式各樣的促銷、打折活動也在市場鋪開。面對銷售量的持續走低，很多中小樓盤通過推出特價房、優惠房來吸引購房者。近期甚至有曲江、浐灞等樓市熱門區域驚現“4”字頭起價樓盤信息見諸報端，雖被購房者揭露是開發商炒作的噱頭，不過多數樓盤下調房價已是不爭的事實。據西安房地產信息網三季度西安房地產發展報告顯示，三季度，西安21623套成交普通住宅中，61%的普通住宅售價低于6000元/平方米�！半S著調控力度不斷加大，開發商的銷售量和回款力度都在縮減，資金出現了嚴重問題，急需一次性釋放優惠政策來加速來回款，緩解資金鏈緊張的現狀。開發商打折促銷優惠的政策開始集中放量�！标兾鹘浀渑傻禺a商業運營公司總經理朱林面對媒體如是說。

　　雖然房企促銷力度持續加大，但購房者觀望的迷霧仍未消散。限購又提升房貸利率，使得觀望情緒持續濃郁�！按黉N升級使消費者對地產商優惠政策的預期加大，造成了觀望情緒的加重和成交量的下降�！敝炝址Q。從西安前三季度的樓市交易量可以看出，在限購、限貸等各種調控和信貸政策的多重發力下，市場成交持續走低。但在成交總量出現持續低迷、整體市場需求出現集體觀望的同時，市場成交量中的需求結構卻在發生著變化，從近期的成交數據來看，在成交構成比例中，改善型需求的比例明顯下降，首套房剛需比例在逐漸上升。

　　后期西安房價下行壓力大

　　市場低迷，四季度西安樓市是否會跌入谷底？西安房地產預警預報領導小組專家咨詢委員會秘書長李宇兵在10月底召開的“2011年三季度西安房地產市場發展及四季度形勢預警分析會”上表示，當下的房地產市場已處在了深度博弈之中。盡管開發商使出渾身解數，推出打折讓利等優惠招牌，希望以此來吸引置業者的眼球。但限購政策后西安樓市眾多購房人群仍抱有房價還會持續下降的想法，觀望情緒濃重，開發商、購房者和政府三方均處在一個僵持階段。

　　據西安房地產信息網研究中心數據顯示，西安市第三季度商品房銷售量處于低位，交易量連連下跌，這與往年同期各月銷量逐步上揚的情況形成了強烈的反差。在開發商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下，必然更將期望采取以價換量的銷售模式，以至于西安樓市打折促銷力度持續“升級”，四季度房價下行的壓力將進一步加大。此外伴隨著西安市保障房的大力推進，以及外部金融通脹壓力不斷增大，預計四季度西安樓市交易量仍將低位運行。

　　監測還顯示，因當下房價面臨下行，投資地產價值受限，眾多房東售轉租現象升溫。另一方面，作為買方也基于對后市的觀望，更多將購買需求轉為租賃行為。買賣雙方基于觀望對租賃市場形成雙向拉動，同時基于需求量的增長，將在一定程度上帶動租價的上揚，預計四季度二手房租賃市場將形成量價齊升的局面。此外，西安保障房年度建設也將對中低端商品房形成沖擊，分化去部分商品房消費客群。

　　李宇兵認為，目前房地產行業真正意義上的一次大調整正在發生。隨著樓市政策調控的不斷深化，房地產市場銷量受到重挫，而當下降價促銷成為房企的必然選擇之外。

　　樓市拐點為時尚早

　　針對目前市場銷量始終低迷不振，這會導致西安樓市“拐點”出現嗎？長安青城項目董事長趙東說，從目前看來，西安樓市總體還是比較穩定，比較健康的。西安整體房地產項目品質和性價比還是比較高的，而且目前物價也在不斷上漲，大幅降價的可能性應該不大，在經過一段時期的觀望情緒之后，樓市還是會沿著健康的趨勢發展，房價也會逐漸趨于合理化。西安相對來說還是需求空間比較大，未來的市場“剛需”仍然會是主流。

　　陜西省房地產研究會會長王圣學表示，在嚴厲的限購、限價以及各種配套措施作用下，目前樓市達到中央政府預期目標：銷量下降、房價穩住。市場在綜合作用下，房價基本停止上升，而且開始有松動或下降，再加上保障房規模加大，超過商品房開發規模，無論一線還是二線城市，整個樓市銷量急劇下降。樓市回歸平穩發展趨勢，達到政府期望目標。但這種現狀是行政干預造成的，需求仍旺盛，再加上長期負利率，人們投資性欲望還是很強。一旦行政干預取消，市場仍會反彈。另外，西安現在正處在城市化步伐加快進程中，一切均在建設發展，從長遠看，西安房地產在20—30年內仍是需求旺盛，價格也是上升趨勢。目前西安房價只是回到去年年底的水平，今年下半年平均下降300—400元，西安樓市相對平穩，雖然市場觀望情緒嚴重，但問題不大，全省除西安外的其他城市房地產市場更是處于成長型，不存在過熱。因此，雖然市場低迷現狀至少到明年一季度前不會有大的改變，但這是政策性因素造成，說拐點還為時尚早。

　　究竟未來西安房價是漲？是跌？今后走勢如何？我們將繼續關注。（記者 王向華）