北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：上周北京商品房住宅簽約套數(shù)為1158套，二手房住宅簽約套數(shù)為1779套，環(huán)比上上周分別為下調(diào)了22%、26.5%。樓市總簽約數(shù)據(jù)為2937套合計環(huán)比下調(diào)了24.8%。
上周簽約比較多的項目主要有：京貿(mào)國際城簽約62套、富力盛悅家園簽約35套，上都首府家園簽約33套。
北京上周樓市的主要特點
首先：降價項目占據(jù)銷售前列，但銷量并不可觀。上周成交量前十項目中，有4個項目屬于明顯降價項目：京貿(mào)國際城、首開常青藤家園、潤楓領(lǐng)尚苑、天時名苑，特別是通州的三個項目，均價相比最高點下調(diào)均超過2成，但是換來的成交量并不顯眼。京貿(mào)國際城大幅降價入市半月簽約僅16%。潤楓領(lǐng)尚苑入市已經(jīng)5個月，簽約合計僅95套，去化率為17%。
其次：成交量依然低迷，在最近幾個月成交量屢創(chuàng)地量，預計11月成交量也將繼續(xù)延續(xù)最近幾個月的市場情況。而且政策越后延，市場剩余的購房需求對價格下調(diào)幅度的期望就越高。
第三：市場庫存量再次突破最近2年多來的記錄，期房住宅庫存達到了81412套創(chuàng)造了09年6月來的最高值，庫存總量也達到了11.92萬套的最近2年多來的最高值，繼續(xù)呈現(xiàn)供應(yīng)大于需求的現(xiàn)象，庫存量也繼續(xù)上漲。
11-12月市場預測：
1：樓市供應(yīng)量
56個項目預期11-12月入市，提供住宅可能超過2萬套。北京中原市場研究部統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：雖然十月因為長假影響，項目供應(yīng)有所放緩，但是庫存積壓的步伐依然在明顯加速。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示預計在11月供應(yīng)的27個項目提供的住宅套數(shù)將依然會接近萬套。郊區(qū)項目數(shù)量明顯依然達到了16個，占到了全市供應(yīng)量的6成。特別是大興區(qū)預期供應(yīng)項目就達到了5個，其中不乏之前熱銷的城建紅木林、富力？盛悅居等項目。而存新盤的數(shù)量也達到了16個，主要集中部分郊區(qū)。這些項目大部分可能會選擇低開，很可能會明顯拉低11月份的市場成交價格。
12月預期入市的項目更是已經(jīng)達到了29個，在年底加速開盤已經(jīng)成為目前市場的共識。預計11-12月供應(yīng)的住宅總量有可能突破2萬套。
在8月份首次施工面積突破億平米的基礎(chǔ)上，9月數(shù)據(jù)顯示，目前施工面積再次創(chuàng)造新高。特別是住宅施工面積已經(jīng)達到了6584.1萬平米。按照每套房120平米計算，在建的住宅套數(shù)已經(jīng)超過50萬套。如果按照最長2年建設(shè)周期計算的話，即使在不新增開工面積的基礎(chǔ)上，預計未來2年也可以新增住宅供應(yīng)超過50萬套(其中包含保障房)。供應(yīng)量在最近1-2年將持續(xù)上漲。
從預期入市的11-12月項目可以看到，定價問題繼續(xù)影響著入市項目。價格停滯，而潛在需求新增有限，存量需求又已經(jīng)被7個月左右的限購后市場消耗，這使得目前大部分上市項目面臨定價問題。
2：成交價格走勢
小幅降價難獲銷量，在今年的金九銀十，市場出現(xiàn)成交量明顯萎縮，這很可能影響即將上市的純新盤定價。開發(fā)商能夠利用的融資渠道目前幾乎都已被政策堵死，在最后一個銷售高峰期，金九銀十年必定會有大量開發(fā)商選擇降價沖量。而二手房市場也就能出現(xiàn)明顯的價格下調(diào)。降價的范圍將逐漸從遠郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。
目前市場購房者信心已經(jīng)降低到谷底，在北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化下，房價下調(diào)的現(xiàn)象可能在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上被放大。預計5-6環(huán)將成為市場供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域。房價在通州、大興、房山等區(qū)域都有明顯下調(diào)的可能。最高下調(diào)幅度甚至可能超過10%。而五環(huán)內(nèi)因為供應(yīng)處于絕對稀缺，這使得房價下調(diào)幅度不會太大。，4季度樓市將依然出現(xiàn)成交萎縮，價格停漲為主，降價項目繼續(xù)明顯增加。
3：土地市場預測
11年前十月，北京土地出讓金已經(jīng)達到了831億元，僅低于創(chuàng)造歷史記錄的去年870億4.5%。依然是除去年外的同期最高。
但從目前預期入市的土地來看，今年4季度不太可能出現(xiàn)去年的775.4億的單季度最高紀錄。所以預計今年北京土地出讓金全年依然有可能在1000億左右。住宅類地塊因為保障房占比高以及郊區(qū)化難以受到開發(fā)商青睞。所以在11-12月土地市場很可能依然以住宅地塊冷清、商業(yè)地塊平穩(wěn)為主。
商業(yè)地塊出讓支撐了2011年土地市場，在今年包含商業(yè)類屬性的出讓金總額達到了439億，占據(jù)前十月土地出讓金的53%。而且預計在4季度部分商業(yè)地塊還有可能出現(xiàn)交易升溫的跡象。
4：政策力度
雖然外部環(huán)境惡劣，美債和歐債危機輪番上演，或?qū)е職W元區(qū)和美國經(jīng)濟整體增速下降，外需萎縮將威脅中國經(jīng)濟正常運行。
但目前通脹預期依然高企，保障房建設(shè)投資增加降低了樓市下滑對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)帶來的負面影響，緊縮的貨幣政策還將繼續(xù)，四季度與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策難以出現(xiàn)實質(zhì)性松動。 從最近的佛山限購半日游到新增珠海限購可見，雖然政策底部已經(jīng)接近，但是松綁的可能性非常小。
北京限購、限貸的政策在年底依然將持續(xù)，特別是信貸額度在年底11-12月可能會繼續(xù)收緊。本輪調(diào)控在明年上半年前很難有放松的可能。
5：開發(fā)商會大規(guī)模促銷？
目前市場成交低迷，除了購房者價格預期與市場價格之間的差距難以協(xié)調(diào)之外，更重要的是目前購房者對未來信心不足。即便是部分項目下調(diào)交易價格，也很難吸引處于觀望中的購房者馬上入市交易。
部分項目在目前的積壓庫存以及比較嚴重，特別是通州、大興、昌平、房山四區(qū)域，占比市場庫存量6成以上。這些區(qū)域的項目繼續(xù)降價已成必然。
但是因為目前消費者中有資格、有意愿、有能力購房人群比例繼續(xù)走低，預計最后的11-12月，單月樓市總成交量不太可能突破1.5萬套。也就是說2011年北京樓市住宅市場總成交量將在最近三年來第一次低于20萬套，同比去年下調(diào)幅度在25-30%左右。11-12月不太可能出現(xiàn)之前兩年的翹尾現(xiàn)象。
目前市場購房者信心已經(jīng)降低到谷底，在北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化下，房價下調(diào)的現(xiàn)象可能在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上被放大。預計5-6環(huán)將成為市場供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域。房價在通州、大興、房山等區(qū)域都有明顯下調(diào)的可能。最高下調(diào)幅度甚至可能超過10%。而五環(huán)內(nèi)因為供應(yīng)處于絕對稀缺，這使得房價下調(diào)幅度不會太大。4季度樓市將依然出現(xiàn)成交萎縮，價格停漲為主，降價項目繼續(xù)明顯增加。(記者 季蘇平)
