北京昨日再次低價出讓一住宅地塊。房山區良鄉一居住金融用地被北京城建房地產開發有限公司和泰富德投資集團有限公司聯合體斬獲。該地塊項目起始價5.58億元，歷經三次報價，最終成交價5.64億元，溢價率僅1.1%。

　　樓面價

　　同比下降42%

　　昨日出讓地塊的建筑面積為132705平方米，折合樓面價4250元/平方米。與9月同區位的居住地塊相比，下降了42%，和去年相比則降幅過半。

　　據悉，今年下半年，房山商品住宅均價已4個月連降至14717元/平方米，庫存9636套。而隨著2010年出讓地塊項目的入市，房山還會迎來一波供應高峰。由此，房企對于房山居住地塊的拿地意愿已明顯減弱。

　　此外，由于前幾年房企對土地價格的追漲，今年調控后遭遇銷售盈利嚴重縮水，甚至得不償失。業內人士預計，未來一段時間內地塊底價成交，保證利潤空間和降價空間將成為主流。根據鏈家地產市場研究部統計，2011年前10月，全國主要城市居住地塊成交7734宗，其中4619宗底價成交，占比60%。另一個數據是，全國主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%。由于土地流拍造成的土地出讓金滯留額達950億，較去年全年增加127%。

　　本月底

　　還要出讓10宗地

　　北京住宅供地明顯加速。市土地整理儲備中心近日分兩批掛出14宗經營性用地出讓公告。除一宗金融用地招標出讓外，其他均為掛牌出讓。總規劃建筑面積約234.4萬平方米，帶有居住性質的地塊為10宗。

　　“13塊掛牌地塊的起始價總和就達到了122億元，應該是今年內最大一批土地出讓了。”中原地產研究部總監張大偉表示，但因為近期多宗土地都是接近底價成交，而且很多地塊設定合理土地價格上限，“總額超過200億元的可能性不大，可能在150億元左右”。

　　其中，昌平區成為此次宅地出讓重點區域，沙河高教園區和南邵鎮中關村科技園昌平區東區分別有兩塊居住用地出讓，四宗地的建筑規模共87萬平方米。還有兩宗住宅用地位于亦莊經濟技術開發區。

　　近期，北京土地市場傳出出讓政策放松的消息，包括降低競買保證金比例等。記者根據出讓文件計算了一下，掛牌地塊的競買保證金依舊約為起始價的30%，沒有發生變化。如昌平區沙河高教園區住宅及配套設施二期A6地塊，掛牌出讓起始價為人民幣127710萬元，競買保證金為人民幣38000萬元，占比29%。

　　不過根據競價起始價計算，中關村科技園昌平區東區三期0303-03地塊起始樓面價為5185元/平方米，04地塊起始樓面價為4156元/平方米。與之前同區域地塊起始價相比有所下調。

　　昔日地王

　　目前日子難過

　　自2009年至今，北京出讓地塊中含有住宅用地、溢價率超過100%的高價地有33個。但截至日前，18個已銷售項目的銷售總金額僅為土地出讓金總額的八成，不少項目瀕臨虧本。

　　財大氣粗的企業們競得高價地一時風光，但如今再看，不少地塊已成難以下咽的“硬骨頭”。

　　不久前，曾經的北京單價地王、薊門橋地塊換了東家，原“地主”中國兵器裝備集團旗下的世博宏業將其轉讓。該地塊曾于去年3月被中國兵器裝備集團下屬公司北京世博宏業以17.6億元的高價艱難摘得，樓面價近3萬元/平方米。土地成本過高并遭遇宏觀調控，顯然是轉讓的主要原因。

　　沒有轉讓的高價地得主們日子也不好過。最新統計顯示：從2009年至今，北京出讓的含有住宅類地塊并溢價率超過100%的高價地合計有33塊，其中18個項目進入銷售環節。這些地塊合計土地出讓金為468.76億元，而截至日前，總銷售額359.45億元，僅為土地出讓金的76.7%。其中更有8個項目的銷售額還不足土地出讓金的一半。

　　據了解，按照正常項目計算，土地成本應占銷售成本的三至四成。如果土地成本甚至高于銷售所得，意味著項目瀕臨或者已經虧本。此外，一般項目的土地樓面單價約占項目售價的兩成，而調查顯示，這些高價地項目的樓面單價占售價比例達39.2%，大大高于正常水平。

　　高價地

　　降價壓力加大

　　業內人士認為，北京高價地集中上市時間在2010年后期，當時恰好趕上房地產調控，特別是今年的限購政策抑制了大部分的投資需求，導致房價穩中有降。而開發企業當初拿地成本過高，運營的資金成本也很高，價格剛性較大，以至于難以根據市場環境以價換量，“如果不選擇快降，很可能隨著后市供應大幅增加面臨更艱難的境地。”(記者 姚麗穎)