上海：降價是否成潮中環說了算

2011-11-10 15:42 新民晚報

　　目前，降價依然是市場關注的焦點，在糾結于拐點是否到來，全面降價是否成立這些問題時，一種被忽視的力量成為全面降價是否成立的關鍵，這種力量來自中環。

　　中環黃金交通

　　價格“定海神針”

　　當一個個被稱為降幅超過20%的樓盤出現，人們自然會開始思考市場是否已經開始全面降價。在同策咨詢研發中心提供的有關中環2011年各月的成交統計數據中，筆者發現在外圍區域降聲一片之時，在中環線上依次出現的各板塊依然保持各自的走勢，似乎將下降“抵御”在中環之外。

　　以中環范圍內成交較為活躍的大寧板塊為例，其2011年8月份的成交均價為30824元/平方米，到了9月升至31986元/平方米，而在降價潮“風起云涌”的十月，大寧板塊的成交均價也保持于31436元/平方米，如此微調，降價之說并不成立。

　　在同策咨詢第四區域研究部總監王巍立看來，目前上市的新盤，80%位于外郊環、郊外環，中環供應比較少，中外環間供應量占到市場的20%-30%，但中環價格走勢卻比較穩定，基本呈現穩步攀升態勢，“中環是價格的‘定海神針’，基本比上海市均價高出20%�！�

　　中環的價值優勢，與其交通優勢緊密相連。中環作為一條黃金交通“腰帶”，沒有外環大卡車通行造成的交通問題，沒有內環密集人流導致的擁堵，“東南西北各個方向都很暢通，無論是產品分布還是居住環境都是最方便的�！蓖跷×⑷缡钦f。

　　擁有優越居住條件的中環又一直保持低供應，同時又擁有相當數量有實力的改善性客群的需求支撐，中環一手房價格保持穩定之姿，自在情理之中。

　　投資離場

　　中環步入買方市場

　　一份漢宇地產市場研究部的報告顯示，10月份內中環和中外環一手房方面的成交量分別為245套和283套，僅有為數不多的新盤在售。而內中環和中外環二手房成交1373套和1712套，環比分別下降22%和26%。在整個住宅市場，區域二手房的成交比例已經達到85%以上，這表明目前中環線附近的住宅市場已經完全接近于成熟，供需水平主要由二手房市場來主導。那么相關二手房信息又能告訴我們怎樣的一個中環？

　　漢宇地產分析人士告訴筆者，如果以目前的供需關系來看，中環線區域實際上已經進入到買方市場。以浦東的某大型樓盤為例，目前該樓盤二手房均價在2.7-2.8萬元/平方米左右，而其在售的新盤均價為3.2-3.4萬元/平方米，僅有少量優惠。如果考慮到交易成本的轉嫁，一二手房價格已經接近持平，除了一些一期、二期房源，普通的二手房缺乏價格優勢。

　　根據相關數據顯示，最近三個月該樓盤二手房月均僅成交5-7套，這只有年初的兩成水平。目前門店掛牌量呈現穩定上升趨勢，可售房源充裕，顯著特點是賣的多，買的少。

　　當投資性需求離場后，中環線區域逐漸顯示出買房市場特征，這讓中環的成交價格顯示出基于實際居住需求的供需關系，而這也讓中環房價的漲跌更具有價格提示意義。

　　雖然進入買房市場，但上海中原地產多處門店監測信息也顯示，十月份中下旬，中心城區二手住宅議價幅度雖然出現一定幅度的松動，擴大到3%-5%，但亦不及外圍片區最高可達10%的幅度。二手業主心態平穩，未出現大范圍拋售現象，并且部分地區業主開始轉售為租。

　　供應稀缺

　　中環以內抗跌成性

　　不久前在降價潮中曾一度被輿論認為“上海豪宅市場松動標志”的星河灣，在“降價幅度達20%”的傳聞出現后，上海星河灣位于閔行的售樓處就接到多個“要求搶購促銷產品”的電話，讓開發商措手不及。

　　而據筆者了解，所謂“降價幅度達20%”，是該項目社區地理位置較差的個別產品在國慶期間的限時限量促銷行為，價格落差也屬于正常范圍。據上海房地產交易網數據顯示，該項目近期價格并無明顯促銷行為，成交價格基本保持在4萬-5萬多元/平方米。

　　事實上，由于高端產品的資源性和稀缺性，使其擁有極強的保值屬性，因而其市場表現也有明顯的穩定性。而對于中環以內寸土寸金之地存在的各個地產項目，稀缺性和資源性幾乎就是其共同的標簽，如上文所述，中環持續的低供應，也正是因為資源的稀缺性。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉也表示，市中心樓盤相對來說抗跌能力比較強，尤其是對于豪宅項目，當前短期內降價不一定能夠達成激活成交的目的。此外，由于市中心物業的稀缺性，市中心的一些高端樓盤推盤上也會相對保守，大部分不可能以集中成交形式出現在市場上。

　　同時張宏偉還認為，高端居住板塊在市場進入上漲通道時會很快復蘇，所以對于有多元化產品配備的開發商來說，即使降價，也往往選擇對于價格更加敏感的剛需樓盤。

　　突破中環

　　降價才成立