房企業績再度下滑 “以價換量”已成大勢所趨
原本應該熱鬧的十月樓市，今年卻十分慘淡。根據已披露的數據，包括萬科、保利、富力、碧桂園、龍湖等大型房企在１０月份紛紛遭遇“滑鐵盧”，業績大幅下滑。業內人士認為，無論是眼前的銷售、資金壓力，還是未來面臨的高庫存壓力，房企“以價換量”已成為必然的趨勢。明年各大房企的擴張速度將明顯放緩。
１０月知名房企業績普跌
北京中原地產數據顯示，１０月，萬科實現銷售面積１００．４萬平方米，環比下跌７％，同比下跌２３％；實現銷售額１０３．４億元，環比下跌１７．３％，同比下跌３３．３％。而此前的８月和９月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為１２．６％和１２％。
保利地產１０月實現簽約面積５６．９４萬平方米，環比下滑３．１％，同比下降２６．７％；實現簽約金額５４．２億元，環比下滑１９．５％，同比下降３９．２％。而此前８月和９月的簽約金額已分別同比下降１１．９９％和２６．２１％。
富力地產１０月實現合約銷售面積１６．６７萬平方米，合約銷售金額２０．５１億元，環比分別下跌了２０．４％和３１．８％。
金地集團１０月實現簽約面積１９萬平方米，同比減少３８．１％；簽約金額２６．７億元，同比減少２９．４％。
碧桂園１０月銷售額與合同銷售面積分別同比下跌１４％和２４．８％。
而龍湖地產雖然在１０月開展了“搶占華東”活動，回收了大筆資金，但當月的銷售額還是同比下跌１２％。鏈家地產市場研究部統計，萬科、碧桂園、富力、龍湖、保利和金地６家上市公司１０月業績同比下降，其中，萬科、保利、富力降幅進一步擴大，而萬科、富力更是連續三月同比下降，連續兩月業績下降的則有碧桂園、保利。
銷售艱難回籠資金各顯神通
北京中原地產市場總監張大偉說，“從已經披露的數據看，預計１０月份未完成同期任務的企業將繼續增加。”
業績的下滑使得房企完成年度銷售任務變得愈加艱難。北京中原統計數據顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務的７５％。鏈家地產數據顯示，萬科、保利、富力、融創前十月的銷售目標達成率均不到８０％。鏈家地產首席分析師張月認為，即便是大型房企，在未來兩個月內完成業績指標的２０％，仍然會面臨很大的難度。
三季報顯示，在Ａ股上市的房企中，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，８０％以上房企負債同比增加。開發商整體現金流趨緊，已是不爭的事實。
鏈家地產首席分析師張月認為，１０月房企業績下滑進一步加劇，連月下降的態勢很可能會延續到明年的年初。臨近年底，各種工程款項和貸款面臨結算，上市公司還有股東分紅等支出，業績之外的資金周轉壓力將凸顯，結算后的資金儲備將影響到明年的項目建設和企業擴張，房企不得不未雨綢繆。
因此，很多企業受制于資金及庫存的雙重壓力下，開始有降價動作。近日，各地陸續傳來樓盤降價促銷的消息，上海部分樓盤甚至出現了因大幅降價導致老業主集體要求索賠的情況。
此外，一些企業還已經到了必須出售項目或股權換取資金度過冬天的關口，因此近期房地產類產權和股權轉讓愈發“紅火”。
據北京中原地產的不完全統計，今年在北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌出售的房地產企業或項目出現了井噴，累計總數超過６００宗。而去年同期則不足一半。而目前，四大交易所仍有９３宗房地產類產權交易掛牌，總共轉讓金額接近１５０億元。
同時，從８月開始，北京產權交易所的房地產股權類掛牌項目也開始呈現井噴現象。僅９月和１０月兩個月房地產的項目掛牌總金額就達到了５０．３４億元，而今年１到１０月總成交金額僅為７０．１１億元。
降價與否房企左右為難
“房企降價已成未來的必然趨勢，但當前房企降價也顧慮重重�！睆堅抡f。一方面，在濃厚的觀望情緒下，降價并不一定能夠達到房企預期的成效。富力地產此前已經將目標下調兩成，并宣布旗下項目降價促銷５％—１０％，但銷售業績仍未有起色。不過，從另一方面看降幅過大又容易帶來房產價值縮水預期、前期業主利益維權等負面作用。對于全國布局的房企，則有可能牽一發而動全身，造成其他項目客戶的觀望。
對房企而言，降價的兩面性顯而易見，但如果堅持不降價，那么庫存難以消化的問題就無法解決。待明年新項目推出后，房企還要同時兼顧新項目銷售和老項目去庫存，營銷難度無疑將進步一加大。而市場一旦形成規模化的降價，房企一次性下降的幅度可能會更大，同時也失去了先行以價搏量的優勢。
“房企在顧慮重重之下的以價換量并非絕對，而采取推出新盤等方式來代替降價促銷，則可能會加大明年的營銷難度，甚至可能被迫一降到底�！睆堅抡f。
事實上，由于十月初開發商的價格堅持遭到了購房者的集體抵抗，如今價格的小幅調整已難取得明顯成效。世聯地產華南區首席分析師曹取說，“受市場預期影響，只有價格調到位了，成交情況才會好轉。而在房價進入下行通道之時，往往要出現超調情況，購房者才會出手�！�
中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，在國家多次重申堅持樓市調控、并且房價正式進入下行通道的情況下，從全國來看，整體上價格可能要跌２０％至３０％，成交情況才會活躍起來。
張月認為，即便是大型房企，在未來兩個月內完成業績指標的２０％，仍然會面臨很大的難度。而且即使能夠達成今年的銷售目標，相比去年，業績的增速也已經大大放緩�！邦A計明年多數房企都將保守制定業績目標，企業或放棄快速擴張的發展模式，穩健發展，可能更注重改善今年調控以來所突顯出的短板。”（記者羅宇凡、趙瑞希）
