根據使用性質，我國對土地制定了不同的使用年限。近來，隨著房地產市場的開發建設，不少消費者在購買房屋后，遇到房屋的土地使用年限“縮水”的情況。受損業主該如何主張自己的合法權利？基于我國法律法規就此規定不明，且目前尚無同類判例可供參考，近日，有關專家提出了不同的賠償方案。

　　事件

　　商鋪“壽命”將被縮短１０年

　　今年５月８日，四川省成都市置信柳城誼苑小區業主劉先生向記者反映稱，他所購的該小區商鋪的土地使用年限“縮水”了１０年，與開發商協商至今無果。

　　在劉先生提供的購房合同和土地使用權證上（如圖）分別顯示，購房合同簽訂的時間為２００３年１１月１日，合同中約定的土地使用年限為２００２年１月１５日至２０５２年１月１５日；土地使用權證的核發時間為２００５年１０月１４日，土地性質為商用，終止日期為２０４２年１月１５日。

　　劉先生認為，土地使用年限“縮水”將給他帶來重大經濟損失。２０４２年土地使用權屆滿后，如其土地使用權續期申請獲得批準，他將為此支付１０年的土地出讓金；如續期申請未獲批準，則意味著該商鋪的“壽命”將被縮短１０年。

　　５月１５日上午，記者欲聯系采訪該小區開發商——四川炎華置信實業（集團）有限公司（以下簡稱炎華置信公司）董事會辦公室主任袁先生，被對方謝絕。

　　土地使用年限減少３０年

　　近日，安徽省合肥市一位消費者向安徽省消費者協會投訴稱，他購買的由合肥中興房地產開發公司（現已更名為安徽中天投資集團有限公司）開發的中興花園小區的住宅，購房合同上約定土地使用年限為７０年，今年１月份土地使用權證下來時發現，土地使用年限變成了４０年。

　　４月２０日，筆者在該業主提供的購買合同上看到，約定地號為Ｗ１９２０８住宅地塊的土地使用年限為１９９７年９月１１日至２０６７年９月１１日，其土地使用權證上寫著“房屋的地號為Ｗ１９２０７，終止日期為２０３７年９月”。該業主稱，該小區和他一樣存在住宅使用權“縮水”的共有５４戶業主。

　　５月１１日，安徽中天投資集團有限公司有關負責人告訴筆者，出現這樣的情況可能是操作上失誤所致，現在該公司正在協調解決。

　　５月１４日上午，合肥市國土資源局蜀山分局副局長程漢生告訴筆者，中興花園小區普通住宅房原來的大宗土地證是“商業服務”，所以小土地證也是商業服務用地，使用權年限是４０年。筆者在其提供的日期為１９９７年９月１１日、蓋有合肥市土地管理局公章的土地使用用途文件上見到，土地用途為“商服”，地號為“Ｗ１９２０７”，使用年限為４０年。

　　５月１４日下午，在合肥市國土資源局地籍處黃處長協調幫助下，筆者見到了蓋有合肥市人民政府土地出讓專用章的合肥市人民政府建設用地批復（合證地證［１９９７］０５４號），日期為１９９７年９月１１日。在該批復上寫道，中興花園小區的用地分為兩塊，一塊是住宅用地（別墅區），地號為Ｗ１９２０８，使用年限為７０年；一塊是商業用地（普通住宅區），地號為Ｗ１９２０７，使用年限是４０年。

　　土地使用年限差了１０年

　　５月１０日，湖北省武漢市七里晴川小區業主肖先生向筆者反映，該小區１１３戶業主購房合同上所載的土地使用年限與土地使用權證上的土地使用年限相差１０年。肖先生告訴筆者，２００５年買房時，購房合同中約定的土地使用年限為２００３年－２０７３年，為７０年。２００６年５月份，業主辦房產證時發現，土地使用權證上的土地使用年限是１９９３年－２０６３年，為６０年。

　　 這１１３戶業主與該小區開發商——武漢城市綜合開發集團有限公司（以下簡稱城開集團）交涉，城開公司稱屬筆誤，不是欺詐，提出收回購房合同，加以更正，并按每平方米每年１．５元的標準對業主給予１０年的補償。業主們對此不能接受，要求重簽合同，再由城開集團按有關法規向業主支付違約金。目前，雙方未能達成一致協議。

　　觀點

　　開發商應承擔違約責任

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第１２條明確規定，居住用地土地使用權出讓最高年限為７０年，工業用地、綜合用地等為５０年，商業、旅游、娛樂用地為４０年。《城市房地產管理法》第４４條規定，開發商在預售商品房前必須已交付全部土地使用權出讓金，并取得了土地使用權證書。這意味著，開發商在售樓之前對土地的性質和使用年限是知曉的。

　　５月１６日，西南財經大學法學院院長、博士生導師高晉康教授接受記者采訪時分析認為，如果業主事后取得的土地使用權證上所載的土地使用年限比合同約定的短，開發商的行為已構成違約，應當承擔相應的違約責任。四川東方大地律師事務所主任董緒公表示，上述糾紛中，如果炎華置信公司在售樓前已明知土地使用年限為４０年，在簽約中故意隱瞞這一事實并簽為５０年，那么，其行為涉嫌合同欺詐。

　　５月１５日，安徽省消費者協會首席法律顧問杜懷蘇律師認為，上述糾紛中，合同上寫的是地號為Ｗ１９２０８的住宅，土地使用權證卻是地號為Ｗ１９２０７的住宅，開發商向業主隱瞞事實，違背了《合同法》屬違約行為。安徽省消費者協會有關人士認為，住宅使用權出現“縮水”，無論是否給業主造成損失，開發商在銷售時沒有告知業主房屋的性質，侵害了業主的知情權，違反了《消費者權益保護法》的相關規定。

　　５月１０日，武漢市漢陽區消費者協會有關負責人認為，城開集團的做法侵害了消費者的合法權益，存在欺騙消費者的行為，違背了《合同法》的相關規定，涉嫌合同欺詐。