日前，國務院發布的《修改〈物業管理條例〉的決定》明確，10月1日以后，“物業管理企業”將改為“物業服務企業”，選聘和解聘物業服務企業，只需半數以上業主同意，但這部分業主購買的面積還得超過建筑物總面積的半數。記者昨天（9月3日）采訪了北京市律師協會物業管理法律事務專業委員會主任秦兵，由他解讀新《條例》的變化。

　　修改一：街道成業主大會“指導部門”

　　此次修改將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業主大會的指導部門。秦兵表示，“現實中，大多數小區成立業主大會，一般都是向小區所在地的街道辦事處提出要求，然后在區、縣建委小區辦進行備案。所以，這項修改是把現實中的做法固定化。”

　　此外，為了和《物權法》保持一致，此次修改刪去了“業主在首次業主大會上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”的規定。

　　修改二：更換物業需半數業主同意

　　秦兵表示，《物權法》以列舉的形式，規定了七種由業主共同決定的事項，為了和《物權法》一致，此次修改將舊《條例》中由業主共同決定的六種事項改成了七種事項。

　　新《條例》中，除了籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才可實施外，選聘和解聘物業服務企業，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員等，只要過半數業主同意就可以。

　　修改三：由“管理企業”到“服務企業”

　　根據《物權法》的有關規定，新《條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”。

　　秦兵表示，目前，物業企業已不僅局限在對房屋及配套設施設備的維修、養護和公共秩序的維護等活動。人們對軟環境方面有了更高的要求，“服務”越來越成為人們關注的焦點。

　　秦兵認為，如果所有的物業企業都能從實際行動上由“管理”轉換為“服務”，真正圍繞業主的需求展開服務，物業糾紛會越來越少，物業和業主之間的關系也將越來越和諧。

　　修改四：從一方掌權到三足鼎立

　　新《條例》賦予了物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，責令其限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主的權利。

　　秦兵對此顯得有些擔憂。他表示，“此次新《條例》中有兩項修改內容都是賦予了街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督管理的權力。這樣一來，加上建委小區辦，出現了多頭管理的現狀。今后，如果出現三部門意見不統一的情況怎么處理？有關部門應盡早制定更加細致的實施辦法，讓新《條例》能實施得更加順暢。（記者 王娟）