2006年土地供應不足 隱喻2007年房價上漲？ 
　　顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)提醒記者，對二級市場真正具有參考意義的是土地開發量，在開發商囤地情況普遍的前提下，大量土地供應并不有效，這尤其體現在2004年“8·31”之前供應的土地上

　　隨著備受關注的廣渠路36號地名花有主，2006年北京市土地交易的大戲也幾近尾聲。歲末，有關統計數據相繼出爐，其中北京市土地整理儲備中心統計數據顯示，2006年北京出讓的房地產開發用地(不包括經濟適用房用地)面積總計為1031公頃。其中含住宅商品房性質的土地面積為918.5公頃，商業、金融、辦公和公建等性質的用地為112.5公頃。而北京2006年度土地供應計劃中，住宅商品房用地為1600公頃，商服用地300公頃，實際土地供應量僅為計劃的54%。　


　　聯系到北京市不斷上漲的地價和房價，各路房地產業內人士均發表類似觀點，土地供應量不足是導致房價上漲的重要原因。而2006年土地供應的巨大缺口，將直接導致2007年房價的進一步上揚。


　　土地供應不足


　　實際上，土地供應不足的情況并非出現在今年。有關統計顯示，2005年，北京計劃供應的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。而實際成交的房地產開發用地僅為554公頃，不到計劃的四分之一。　


　　對比今年與去年的情況，盡管供應量有所上升，但在中國房地產研究會秘書長顧云昌看來，缺口依然很大。“即便供應量有所上升，但與實際需求之間的距離還比較遠。”顧云昌表示。


　　顧云昌提醒記者，對二級市場真正具有參考意義的是土地開發量，在開發商囤地情況普遍的前提下，大量土地供應并不有效，這尤其體現在2004年“8·31”之前供應的土地上。


　　北京國土局公布的土地供應和開發利用情況顯示，自2004年1月到今年6月，北京共出讓712宗地塊，項目用地總計為5775.11公頃，規劃建筑面積7866.42萬平方米。其中，已經完成開發的669.77公頃和正在開發建設的2258公頃，余下2947.34公頃土地尚囤積在開發商手中。　


　　顧云昌稱，2004年是北京市土地市場的拐點。對比2003年，2004年的土地開發量下降了30％，而2005年較2004年又下降了40％。連續兩年的下降，令今年土地供應量的小幅度上升顯得微不足道。


　　作為前任中國房地產協會副會長，顧云昌建議北京市政府進一步加快土地整理儲備供應的腳步，此外更重要的是盤活開發商手中的存量土地。


　　就盤活存量而言，北京市政府似已有所準備。市國土局局長安家盛向記者表示，政府已經對全市閑置用地進行清盤。重點清查的對象為“8·31”過關項目。


　　鑒于目前距離“8·31”大限已超過兩年時間，因此開發商在大限前囤積的土地，如仍未進行開發，已完全可以認定為閑置土地。不過安家盛也表示，究竟如何處理這些閑置土地，政府尚未下最后決心。


　　房價漲勢依舊？


　　在土地開發量逐年下降的情況下，中原地產華北區域董事總經理例文杰預計，2007年上半年，可供上市銷售的房屋套數供應將持續下降。而這將直接導致房價的進一步上漲。


　　對比于2003年的市場情況，顧云昌向記者表達了類似的觀點。顧云昌表示，2003年北京市土地供應量和開發量較大，使整個市場的供求關系平衡，因此該年度北京市房價表現出穩定。但從2004年開始，土地開發量持續萎縮，而整個市場的需求量則持續旺盛，導致三年來市場供求關系的失衡，房價亦自2004年開始迅速上漲。


　　土地供應減少，地價上漲，房價上漲，似乎已經成為北京房地產市場的一個惡性循環。聯系到剛剛結束的幾次土地出讓，上述規律表現得尤為明顯。金地集團以報價第二的身份中標四惠橋東北側地塊，樓面地價超過7000元/平方米。按照該成本計算，業內人士預計該項目最終售價將達到15000元/平方米。


　　4月，北辰實業以11.5億奪得29.41萬平方米的溫泉鎮地塊，樓面地價達到4863元/平方米，周邊項目銷售價格目前在5200元/平方米至6500元/平方米左右。


　　不過，從廣渠路36號地的土地招標情況來看，政府自源頭開始調控地價，以此來制約房價的決心已經很明顯。廣渠路36號地最終由報價第5的北京市城開、城建聯合投標體中標，在城開城建的標書中明確寫到，該項目未來的意向銷售價格為9500元/平方米。而廣渠路周邊項目目前的售價基本都在12000元/平方米以上。


　　然而，廣渠路36號地的招投標畢竟屬于個案，在剛剛結束的《財經》年會上，SOHO中國總裁張欣表示，要想房價降下來，最根本的是保證土地供應的大量產出。


　　而另一位業內專家補充表示，在加大土地供應的基礎上，還必須盤活存量，才能夠保證土地開發量的充足。