編者按：4月17日，國務院發出“關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”(以下稱“國十條”)，從增供給、抑需求多角度出手，開始了房地產市場的調控步伐。在“國十條”下發剛滿兩個月的時候，各地的房地產市場出現了怎樣的變化？是不是能與最初政策的預期相一致？房企可承受的政策壓力有多大？《對話首席分析師》欄目采訪了國金證券房地產行業的分析師曹旭特。

　　房價真的跌了嗎？

　　據媒體報道，端午節假日北京二手房日均成交量與總成交量同比均大跌77%。滬上購房人群觀望情緒日益濃厚，整體樓市顯得冷淡。樓市新政之下，日前綠地集團旗下的一個上海項目--綠地薔薇九里小高層以7.8~8.2折的價格銷售，比此前恒大、萬科、保利等公司給出的降價幅度更高。深圳新房成交價格連續兩周大幅回落，目前每平方米成交均價在1.7萬元水平附近。而在此前，深圳每平方米成交均價超過2萬元。

　　又有媒體報道，繼招商地產后，世茂股份、冠城大通等房地產公司也紛紛宣布暫緩增發，甚至包括ST星美這樣的“借殼”地產企業，也已經宣布退出重組。曾經洶涌的房地產企業增發潮在六月份戛然而止，對此，業內分析人士認為，增發潮的降溫，可能會讓房地產公司修改今年的銷售計劃和擴張計劃，令處于高速成長期的公司不得不降價賣房，換取資金安全。

　　諸多跡象似乎表明，房價，果真在政策的持續作用力下，出現了下降的趨勢。然而，這是不是意味著縮量后的大幅降價即將開始？

　　事實或非如此

　　曹旭特指出，從目前的情況來看，各地樓市的交易量確實是降下來了，但是價格很多地方還是在漲。“我們在判斷各地房價漲跌的時候，更多要看加權平均的數字才有意義。”他說，“目前二手房市場、北京通州等地區、深圳等地的房價確實是有下降，但是部份樓盤價格卻還是在漲。比如北京近期新開盤的樓盤，一共將近400套房，排號就達到了3700個，這個數字很能說明問題，漲價幾乎是沒有懸念的。”

　　為什么在如此強力的政策下，依然沒有能夠使房價有效的降下來？曹旭特認為，這與市場預期有很大關系，目前的情況來看，大家對房地產市場的預期沒有發生實質性變化，同時，房地產商的資金鏈沒有收到根本影響，不差錢的現狀，使得他們對調整的力度有了一定的抗壓能力。

　　扛到年底沒問題？

　　在政策的壓力下，各地的房地產企業還能夠“扛”多久？

　　曹旭特告訴記者，從房地產商的業績來看，目前的銷售確實在變差，環比下降很快。“以萬科為例，五月份比四月份銷售降低了20%-30%，但是價格還是沒有出現大幅的下降。”

　　根據有關“上市房企壓力測試”結果表明，當2010年銷售額比預定水平下降30%時，綠城、保利和恒大將面臨較大資金缺口。但研究2009年資金狀況卻發現此三家企業均屬去年底現金充沛的企業之列。特別是保利地產，去年底持有現金超過150億元，且 2010年即將通過增發新增融資96億元。相比之下，另一些企業的資金壓力隨著銷售額降低30%并無明顯惡化。這部分企業更能承受銷售額降低，也更有可能選擇降價銷售。

　　曹旭特指出，“如果房地產企業銷售量能夠一直保持現在的程度，那么以現有的資金量和實力，維持到年底的問題不大。在年底或明年初才會出現實質性的降價潮。”

　　開發商不會“坐以待斃”

　　相關分析表明，面對政策調控顯效后所帶來的資金壓力，房地產企業可以采取多種辦法來應對。

　　在財務層面，上市房地產企業可以選擇盤活資產、壓縮開支、放緩開發節奏、引入投資者、增發、整體出售物業、引入新的經濟增長點、降價銷售等多種方式解決資金壓力。企業應根據各種解決方案的特點和自身的需求選取最合適的資金缺口解決方案，緩解資金壓力。

　　在戰略層面，房地產企業可以通過優化區域結構分散風險，也可以通過平衡持有和銷售業務減輕財務壓力，還可以通過合作開發等多種方式降低大量長周期占壓資金的業務在資產組合中的比例。