燕郊國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，借力大北京生活圈，讓本地經(jīng)濟發(fā)展迅猛，但零售商業(yè)的發(fā)展極為緩慢，其零售商業(yè)處于僅僅滿足人們基本生活需求的狀態(tài)，基本以社區(qū)配套商業(yè)為主，整個城區(qū)街道商業(yè)千人一面，無力形成各自的特色，商品供應(yīng)單一。居民較高的收入水平與商業(yè)物資的匱乏之間的矛盾異常突出。近日記者實地探訪了北京東邊的城鎮(zhèn)——燕郊。

　　這座曾擁有50多萬的人口城鎮(zhèn)，正在不斷的膨脹，在房地產(chǎn)的帶動下，如今燕郊人口也突破百萬，而人口大量的流動讓燕郊成為許多商家看好的“黃金地帶”，其中在“掘金”隊伍里，就有許多直銷企業(yè)參與。那么，燕郊對直銷業(yè)發(fā)展有沒有誘惑力呢？

　　燕郊位置得天獨厚，直銷業(yè)發(fā)展獲多方優(yōu)勢

　　燕郊區(qū)位條件得天獨厚，位于環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心，與北京僅一河之隔，它地處于北京、天津區(qū)域的附近，是北京、天津、唐山的“金三角”，它距天津180公里，距秦皇島280公里，距首都機場是25公里，所以燕郊有一個半小時上天，兩小時入海這么一個美稱，就是它特殊的地理環(huán)境、特殊的位置，燕郊才有今天的發(fā)展。

　　按照北京“兩軸兩帶多中心”的發(fā)展規(guī)劃，位于“東部發(fā)展帶”的關(guān)鍵節(jié)點，與朝陽CBD、亦莊高新區(qū)、通州新城、順義天竺空港工業(yè)區(qū)遙相呼應(yīng)。擁有通燕高速、京哈公路復(fù)線、迎賓路、燕順路、京秦鐵路等進京通道，實現(xiàn)了與北京的全面對接。到北京國貿(mào)中心30分鐘，到首都機場15分鐘。北京930路公交車直通區(qū)內(nèi)，正在規(guī)劃的北京地鐵M6線將延伸至燕郊，正在建設(shè)中的密涿支線高速穿區(qū)而過，京沈高速擦肩而過，還將計劃修建北外環(huán)路、神威北路、南外環(huán)路三個進京通道。交通發(fā)達，與周邊形成集高速、鐵路、公路并舉的立體交通網(wǎng)路。

　　2015年，國家主席習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第九次會議強調(diào)：疏解北京非首都功能、推進京津冀協(xié)同發(fā)展。這一政策在今年將會具體落實，從京津冀一體化推出這幾年，很大程度上加快了北京周邊城市的發(fā)展，人口也隨著劇增，北京周邊城市陸續(xù)進入許多直銷企業(yè)，特別是直銷企業(yè)的服務(wù)網(wǎng)點。雖然目前燕郊房地產(chǎn)是獨大的，但是房地產(chǎn)并能成為燕郊未來發(fā)展的“寵兒”。在京津冀協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略布局中，北京周邊城市變化最為明顯。特別是河北保定與燕郊，其中燕郊距離北京最近，在疏解北京非首都功能中，燕郊起到了很大作用，不僅吸引了大批在京就業(yè)人口的涌入，也給在京就業(yè)者解決了住房問題。未來幾年，燕郊很可能成為北京環(huán)城市群發(fā)展中最受“寵”的城鎮(zhèn)。

　　國家政策利好 產(chǎn)業(yè)有待轉(zhuǎn)型

　　燕郊面臨著加速發(fā)展的大好形勢。從全國經(jīng)濟工作會議來看，國家今年增加居民的消費需求、推進城鎮(zhèn)化、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等一系列工作部署，為燕郊開發(fā)區(qū)加快城市發(fā)展、壯大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。

　　隨著京津冀之間區(qū)域合作的愿望更加的強烈，燕郊運作的一些重大的對接工程、合作項目更容易得到上級的支持和京津方面的配合。北京市提出的2010年“集中精力聚焦通州，盡快形成與首都發(fā)展需求相適應(yīng)的現(xiàn)代化國際新城”，這是繼“CBD東擴”以后北京又一次將城市規(guī)劃布局向東傾斜，燕郊完全可以憑借自身比較優(yōu)勢，打“時間差”、“效率差”、“成本差”，盡收“不是北京勝似北京”的效果。

　　此外，2010年11月29日，經(jīng)國務(wù)院的批準，燕郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。燕郊高新區(qū)成為與昆山國家高新區(qū)齊名，全國僅有的兩個由縣級市管轄的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，也是全國唯一的設(shè)在鎮(zhèn)域的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。成功晉升為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也為燕郊的發(fā)展提供了更為便利的政策優(yōu)勢。

　　如今燕郊擁有百萬級人口，在京工作的流動人群大概有30多萬，然而這并不代表燕郊就業(yè)市場不好，而是地區(qū)行政與觀念上的差異，在北京賺錢，在燕郊消費成為“北漂族”的常態(tài)，事實呢，記者曾調(diào)查過燕郊就業(yè)市場，燕郊高校不在少數(shù)，外地人居多，如果趕上就業(yè)旺季，燕郊人才市場可謂是人聲鼎沸，而校園招聘會更是如火如荼。

　　燕郊雖然房地產(chǎn)仍然占據(jù)主導(dǎo)，但是隨著建筑面積的減少，消費者對房地產(chǎn)消費能力日趨疲軟與理性化，燕郊的房價不得不隨之下跌。房地產(chǎn)泡沫逐漸顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)也面臨轉(zhuǎn)型。

　　超市、母嬰等快消產(chǎn)品消費市場潛力巨大

　　政策與人口的利好，讓燕郊零售行業(yè)成為消費主力，美國零售巨頭沃爾瑪決定入駐燕郊。據(jù)沃爾瑪大賣場區(qū)域高級營運總監(jiān)彥孟廷介紹：“早在幾年前，我們就看到了燕郊發(fā)展對零售業(yè)而言蘊藏的巨大商機，通過前期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在2013年之前燕郊的零售商業(yè)發(fā)展較為緩慢，而燕郊的消費人群除了本地居民外，更多的以往返于北京和燕郊之間的白領(lǐng)為主，居民有較高的消費能力以及需求，我們相信在燕郊開設(shè)一家沃爾瑪大賣場能夠很好地滿足周邊居民日常消費需求。”根據(jù)彥孟廷的介紹，燕郊沃爾瑪自2013年開業(yè)以來，今年就已實現(xiàn)盈利，從1月至今門店客流量增長超過了8.3%。

　　記者調(diào)查得知，燕郊快消產(chǎn)品消費能力十分旺盛，主要消費人群是在京工作人員。相比北京的消費水平，在京工作人員更偏愛燕郊，這種地域差級消費心理很大程度上促進了燕郊商業(yè)發(fā)展。記者沿著102國道觀察發(fā)現(xiàn)：國道燕郊段兩旁養(yǎng)生保健、美容店層出不窮，各大藥店推出各種各樣的保健品。不得不說，京津冀近幾年備受霧霾天氣的干擾，人們由關(guān)注到重視健康理念不斷提高。在燕郊，其中熱賣的電器排在前列是空調(diào)、空氣凈化器、凈水器等，蘇寧與大中電器紛紛爭奪該市場份額。

　　盡管如此，燕郊商業(yè)仍看上去忽冷忽熱，這主要是由于商業(yè)配套供給結(jié)構(gòu)不均衡、供應(yīng)量過剩所致。“現(xiàn)在燕郊的成熟商圈都是依靠住宅而建，但是住宅與住宅之間卻沒有聯(lián)系，有的商業(yè)配套甚至選擇在了102國道旁邊，與現(xiàn)有商圈形不成互動，這也無助于聚攏人群，提升商業(yè)區(qū)域商業(yè)價值，”一位房企人士如是說。雖然燕郊早前做出了整體四個區(qū)域規(guī)劃：高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)(包括信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生物醫(yī)藥園區(qū)、綠色食品園區(qū)、新型材料園區(qū))、旅游休閑度假區(qū)、科研文化服務(wù)區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)。但住宅開發(fā)遍地開花以及政府缺少規(guī)劃造成了燕郊商業(yè)配套的雜亂無章，而除了這個“先天不足”外，燕郊商業(yè)配套的供應(yīng)還在面臨消費人群特殊性所帶來的結(jié)構(gòu)調(diào)整難題。

　　RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬曾經(jīng)說：“支撐商業(yè)項目運營，一般需要兩個基礎(chǔ)條件，一是有住宅承托穩(wěn)定的居住人群，二是要有產(chǎn)業(yè)將居住人群留在本地，”在他看來，燕郊本地人消費力不足，在此居住的北京人由于大部分時間都在北京，也導(dǎo)致了消費力的不旺盛。而商業(yè)配套供應(yīng)一方面需要自我調(diào)節(jié)，形成符合燕郊主力消費人群的體驗式購物、品質(zhì)追求的需求供應(yīng)。

　　另一方面則需要在其他外部環(huán)境作用下將人群留住，成為穩(wěn)定的消費需求，讓商業(yè)配套有足夠的底氣改變自己，這將成為觸動燕郊商業(yè)變革的原動力，也是促進燕郊從一座“睡城”真正轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;城市”核心推動力。

　　可喜的是，目前這座與昆山國家高新區(qū)齊名的全國惟一一個設(shè)在鎮(zhèn)域的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)在京津冀一體化進程中已經(jīng)有了住宅以外的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標，即用得天獨厚的地理位置、逐漸形成的產(chǎn)業(yè)集群以及政府招商服務(wù)熱情吸引一批來自北京、天津的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)落地，驅(qū)使燕郊從“睡城”轉(zhuǎn)型成為一個名副其實的“產(chǎn)城”。而這一過程終將作用于形成并刺激燕郊內(nèi)部消費，觸動地區(qū)商業(yè)由內(nèi)而外的發(fā)展。