——訪北京市潮陽律師事務(wù)所律師楊曉虹
楊曉虹，北京市潮陽律師事務(wù)所律師，北京律師協(xié)會(huì)理事，朝陽律師協(xié)會(huì)副會(huì)長、朝陽區(qū)勞動(dòng)仲裁委仲裁員。曾先后被評(píng)為“北京市148法律服務(wù)優(yōu)秀工作者”、“社會(huì)公益法律服務(wù)先進(jìn)個(gè)人”、“朝陽區(qū)公益法律服務(wù)先進(jìn)個(gè)人”。
有的消費(fèi)者因?yàn)楹烷_發(fā)商產(chǎn)生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，這在法律上是不同的法律關(guān)系，如果因此發(fā)生訟爭(zhēng)，銀行起訴消費(fèi)者，消費(fèi)者將會(huì)敗訴。還有，有的消費(fèi)者因?yàn)楹烷_發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)，如果因此發(fā)生訟爭(zhēng)，消費(fèi)者也會(huì)面臨不利的法律后果。
隨著近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆發(fā)展，買房租房的人越來越多，關(guān)于房產(chǎn)的維權(quán)糾紛問題也越來越多。
對(duì)此，日前中國質(zhì)量萬里行記者采訪了北京市潮陽律師事務(wù)所的楊曉虹律師。楊律師是從業(yè)15年的資深律師，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)者維權(quán)尤其熟悉，她向記者介紹了在房地產(chǎn)領(lǐng)域維權(quán)的一些情況，并表示消費(fèi)者維權(quán)最重要的就是要保持清醒的頭腦，做到理性維權(quán)。
楊律師說，目前房地產(chǎn)投訴已經(jīng)成為消費(fèi)維權(quán)領(lǐng)域的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。房屋質(zhì)量、遲延交付房屋、承諾不兌現(xiàn)、房產(chǎn)證辦理等問題，成為消費(fèi)者投訴的最主要問題。而且尤其讓人憂慮的是，即使消費(fèi)者的投訴事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿，但依然很難協(xié)調(diào)解決，房產(chǎn)糾紛維權(quán)難度很大。
房產(chǎn)維權(quán)力不從心
房產(chǎn)糾紛維權(quán)為什么會(huì)這么難呢？楊律師告訴記者，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域至今未能列入《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》范疇，因此，大多數(shù)消費(fèi)者在維權(quán)時(shí)缺乏法律的支持，往往“力不從心”。
據(jù)楊律師的總結(jié)，房產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)者在維權(quán)過程中通常會(huì)遇到以下問題：
一、調(diào)查取證困難；
二、維權(quán)成本高；
三、信息不對(duì)稱，處于被動(dòng)地位；
四、消費(fèi)維權(quán)存在法律漏洞及法律法規(guī)的沖突；
五、隱性侵權(quán)；
六、違法行政和司法不公等。
商品住房因其標(biāo)的額大，依靠消費(fèi)者自身的力量、消費(fèi)者協(xié)會(huì)的力量難以解決商品房市場(chǎng)所存在的諸多問題。比如房屋質(zhì)量糾紛，解決起來就是個(gè)“老大難”問題，涉及賠償就更難。一些不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商對(duì)常見的質(zhì)量問題往往敷衍了事，不解決根本問題。對(duì)于一些嚴(yán)重的質(zhì)量問題，消費(fèi)者又很難出具權(quán)威證明，因此很難得到開發(fā)商的賠償。消費(fèi)者花了一輩子的積蓄，沒有買來安居，卻買來了“無盡的辛酸和煩惱”。要退退不了，要換沒希望，要修不順暢。
現(xiàn)在，人們的維權(quán)意識(shí)和法律意識(shí)都越來越強(qiáng)，很多消費(fèi)者在碰到問題的時(shí)候往往拿起法律武器，通過訴訟途徑維護(hù)自身的權(quán)益，這無疑是社會(huì)的進(jìn)步。但是楊律師提醒大家，法律是一把雙刃劍，如果不能合理地運(yùn)用法律武器，有時(shí)它不但達(dá)不到維護(hù)自身權(quán)益的目的，相反可能還會(huì)傷及自身。
要慎重選擇法律途徑
總的來說，消費(fèi)者在房產(chǎn)領(lǐng)域維權(quán)的活動(dòng)中需要注意以下幾點(diǎn)：
一、立足于解決問題，不要輕起訟爭(zhēng)，因小失大。對(duì)于解決問題而言，如果能協(xié)商解決，對(duì)雙方都有利，除非萬不得已，不要輕起訟爭(zhēng)，要知道，訴訟是有風(fēng)險(xiǎn)的。由于訴訟請(qǐng)求不當(dāng)，證據(jù)不足，對(duì)法律的不同理解等等，都可能導(dǎo)致敗訴。有的雖然勝訴了，但所花費(fèi)的時(shí)間、精力、費(fèi)用等已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了所要爭(zhēng)取的利益，顯然是得不償失。因此，在決定起訴前，一定要仔細(xì)權(quán)衡利害得失，對(duì)于沒有把握勝訴的，一定要慎重決定。
二、注意保留搜集相關(guān)的證據(jù)。掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒有涉訴，掌握開發(fā)商違約的充分、可靠的證據(jù)，也會(huì)使自己在和開發(fā)商的談判中處于有利的地位。因此，在整個(gè)交易的過程中，消費(fèi)者都應(yīng)該注意保留和收集一切能夠證明事實(shí)的相關(guān)證據(jù)，例如：因房屋質(zhì)量問題向開發(fā)商索賠時(shí)，就需要提交購房合同、開發(fā)商提供的房屋質(zhì)量保證書，房屋質(zhì)量與合同及開發(fā)商承諾事項(xiàng)不符，給住戶造成的財(cái)產(chǎn)損失的客觀證據(jù)材料等。如果購房者沒有這樣的意識(shí)和事先的準(zhǔn)備，一旦發(fā)生糾紛，就可能面臨不利的訴訟結(jié)果。
三、注意分清不同的法律關(guān)系。現(xiàn)在，消費(fèi)者在購買商品房時(shí)，大部分都采取銀行按揭的方式，通過銀行貸款購房。這里既有消費(fèi)者和開發(fā)商的房屋買賣合同關(guān)系，也有消費(fèi)者和銀行的借款合同關(guān)系，二者既相互聯(lián)系，也是各自獨(dú)立的法律關(guān)系。實(shí)踐中，很多消費(fèi)者對(duì)此認(rèn)識(shí)不清。有的消費(fèi)者因?yàn)楹烷_發(fā)商產(chǎn)生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，這在法律上是不同的法律關(guān)系，如果因此發(fā)生訟爭(zhēng)，銀行起訴消費(fèi)者，消費(fèi)者將會(huì)敗訴。還有，有的消費(fèi)者因?yàn)楹烷_發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)，如果因此發(fā)生訟爭(zhēng)，消費(fèi)者也會(huì)面臨不利的法律后果。因此，消費(fèi)者無論遇到什么樣的糾紛，一般來說，應(yīng)盡可能就事論事，不要激化和擴(kuò)大矛盾，如果認(rèn)識(shí)不清，應(yīng)請(qǐng)教有關(guān)的專業(yè)人士，切不可蠻干。
四、要理智、冷靜、善意地考量彼此的權(quán)利義務(wù)。在消費(fèi)者和開發(fā)商發(fā)生紛爭(zhēng)時(shí)，即使是開發(fā)商的過錯(cuò)，消費(fèi)者也有義務(wù)合理、善意地采取措施，防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，法律上對(duì)此有明確的規(guī)定。因此，消費(fèi)者和開發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，不能僅僅揪住對(duì)方的責(zé)任不放，也要看到自己應(yīng)該履行的義務(wù)，以理智、冷靜、善意的態(tài)度處理彼此的紛爭(zhēng)。